マンションの管理費はファクタリングできる？大家さんのメリットについて解説

最近では一般の方でも、マンション経営を行うパターンも少なくありません。
マンション経営は入居者さえ確保できれば、家賃収入が月々発生します。

しかし一方で、マンション管理をしていると突発的な事故も起こりがちです。
自然災害などで修繕が急遽必要になった、火事でリフォームしなければならないなどです。
このようなときに手持ち資金がなければ、他から資金調達しなければなりません。

その場合おすすめなのが、ファクタリングです。
マンションの管理費や家賃などの債権を譲渡することで、早期に現金化する方法について見ていきましょう。

マンションの管理費をファクタリングするとは？

ファクタリングとは売掛債権を売却することで、当初よりも早期に現金を確保する方法です。
資金繰りが悪化している場合、早期現金化することでキャッシュフローの改善が期待できます。
マンションの管理費を一種の債権として見立て、資金確保する方法について紹介します。

マンションの管理費でファクタリングは可能？

個別の業者で見れば、対応はまちまちかもしれません。
しかし総合的に見ると、マンションの管理費を買取してくれる業者はあるはずです。

ファクタリングでは通常、個人から振り出されている売掛債権は買取を認めない場合も少なくありません。
個人事業主など、経営基盤が盤石でないところの売掛債権はリスキーだからです。

マンションの管理費もそもそもは、個人から徴収するものです。
しかし何戸もの個人から徴収していますし、定期的な収入も十分見込めます。
よってマンションの管理費はファクタリングとして取り扱い可能と考えられます。

管理費が債権になる根拠

マンションの管理費が債権になると言われても、ぴんと来ない人もいるでしょう。
ではここでは毎月27日に管理費が口座引き落としになる物件を想定しましょう。

この場合、「月末締めの翌月27日払い」になっているとも解釈できます。
管理費が2万円だった場合、27日まで「2万円の売掛金」が発生していると考えられます。
27日に売掛金を回収する前に業者に売却し、早期に2万円を確保するのがファクタリングです。

マンション経営の場合、ファクタリングの対象になるのは管理費のほかにも家賃や敷金、礼金などです。
それなりの戸数のマンションを運営している場合、それなりの売掛債権を抱えられます。
ファクタリングにその債権を譲渡すれば、かなりの金額を手にできるわけです。

マンション管理費は2社間ファクタリングに該当

ファクタリングは大きく分けて、2社間と3社間に分類できます。
売掛先に知られずに取引するのが2社間、売掛先の承諾を得る必要があるのは3社間です。
マンションの管理費を買取に出す場合、2社間が基本になると思ってください。
売掛先は部屋を借りている各住民になるので、3社間のビジネスモデルは成立しないからです。

手数料の相場を見てみると、10〜20％です。
2社間ファクタリングの相場は、10〜30％が相場と言われています。
一般的な2社間モデルと比較して、相場はやや低めです。

どの手数料が適用されるかは、入居者が期日通りに手数料を支払ってくれるかどうかによりけりです。
好立地の人気物件で入居率が高い、家賃の高い物件であれば手数料は低くなるでしょう。
別の人が入ってきやすいので、家賃滞納する人がいれば退去を求められますし、家賃が高ければそれなりに経済力のある人が借りていると想定できるからです。

逆に入居者がなかなか集まらない、築年数が古いマンションだと家賃回収できないリスクも高まります。
夜逃げするような入居者がいるかもしれないとなれば、リスクマネジメントのために高い手数料設定にするでしょう。

マンション管理費でファクタリング利用する際の必要書類

マンションの管理者が管理費を元手にファクタリング利用する場合、必要書類をいろいろと提出しなければなりません。
業者によって若干の違いがあるものの、印鑑証明書や決算書、マンション管理費を確認できるような書類が必要です。
個人の場合運転免許証などの本人確認書類、法人であれば商業登記簿謄本も必要です。
さらにマンションに関する登記簿謄本も必要になります。

スムーズに現金を確保したければ、以上で紹介した必要書類を前もって用意しましょう。
業者のホームページに記載されているはずなので、あらかじめWebサイトに目を通してください。

ファクタリング利用の手順

マンションの管理費であっても、ファクタリングの利用プロセスは基本的に2社間と一緒です。
まずは特定の業者に申し込みます。
このとき、あわせて必要書類も提出しましょう。

そして業者の担当者と面談を実施します。
最近ではオンラインファクタリングも出てきているので、面談を省くサービスも少なくありません。
書類の内容や面談を踏まえて審査が実施されます。

問題なければ、手数料を差し引いた分の金額が入金されます。
後日決められた日付に管理費が入金されるでしょう。
入金されたら、そのまま業者に振り込んで一連の流れは完了です。

管理費でファクタリングするメリット

マンション管理費を元手にファクタリングするのには、いろいろなメリットが期待できます。
主なメリットとして、以下のようなポイントが考えられます。

1.迅速に資金確保できる
2.家賃滞納のリスクヘッジになる
3.先々の管理費の現金化も可能
4.審査通過しやすい

なぜ上で紹介したポイントがメリットになるのか、以下で詳しく見ていきます。

1.迅速に資金確保できる

マンションの経営者が資金調達するにあたって、融資を検討する方は多いでしょう。
マンションを担保にして借り入れる方法です。
自宅ではないのでたとえ返済不可の状態に陥っても、そこでマンション事業を終了すれば良いわけです。
債務者にとって、そこまでリスキーではありません。

しかし融資を受ける場合には時間もかかります。
場合によっては、1か月前後かかるかもしれません。

ファクタリングの場合、速やかな借り入れも可能です。
一般的に数日もあれば、入金されるでしょう。
業者によっては即日振込にも対応しているところもあるので、突発的な出費の際には重宝します。

2.家賃滞納のリスクヘッジになる

住人全員が期日通りに家賃や管理費を支払ってくれれば、問題ありません。
しかし中には滞納してくる人も出てくるでしょう。
お金が入ってこなければ、マンションのメンテナンスが思うようにできなくなるかもしれません。

ファクタリングで早めに管理費を現金化すれば、このような滞納のリスクに対応できます。
早期に現金が入ってくるので、マンション管理など経営に必須のコストの支払いで問題も発生しません。
信用の十分でない住民がいる、過去に滞納したことがある場合などにおすすめです。

3.先々の管理費の現金化も可能

マンション管理費のファクタリングは、翌月分だけにとどまりません。
必要に応じて、翌々月分以降の債権を譲渡することも可能です。
そうすれば、かなりのまとまった資金を前もって調達できるのもメリットです。

ただし翌々月分以降の買取価格は、若干低くなる可能性もあることには留意してください。
というのも現在入居している住民が、退去する可能性もあるからです。
そうなると今まで通りに管理費を徴収できるのか、不透明になってしまいます。
このようなリスクヘッジとして、翌々月分など先の買取は安くなります。

4.審査通過しやすい

マンションの管理費など、入居に関する債権は審査通過率が高いのもおすすめする理由の一つです。
家賃や管理費などを滞納するケースはあまり多くないからです。

立地条件や入居者の属性、入居状態で個別に見れば若干異なるところはあるでしょう。
しかしおおむね債権回収できる可能性は高いと言えます。
審査通過する可能性は高いですし、滞納リスクが低いと判断されれば、低い手数料で売却できるでしょう。

マンション管理費をファクタリングする際の注意点

マンション管理費などをファクタリングで早期に資金調達するのは、いろいろなメリットが期待できます。
一方で、利用する際には以下で紹介するような注意点があることにも留意してください。

1.長期的に見れば収支悪化の可能性
2.高い手数料が適用される恐れ
3.悪徳業者の存在している可能性

以上どのような点に気を付けるべきか紹介するので、利用する際の参考にしてください。

1.長期的に見れば収支悪化の可能性

一時的に現金が入ってくるので、ファクタリングは短期的にはメリットがあります。
しかし長期的視野に立つと、ファクタリングを何度も繰り返し利用するのはむしろリスク要因になりかねないので注意しましょう。

一般的な事業の場合、コストカットを進めるなり、売上を伸ばすなりの経営努力でリカバリーも可能です。
しかしマンション経営の場合、家賃や管理費が決まっています。
家賃や管理費を値上げするのは契約更新時で、値上げすればこれ以上契約しない住民も出てくるでしょう。
また部屋数も決まっているので、月々入ってくる金額にも上限があります。

さらにファクタリングの場合、債権の額面から手数料を差し引いた金額が支払われます。
何度も利用すると手数料をそのたびにとられるので、長期的に見れば損する可能性が出てくるわけです。

2.高い手数料が適用される恐れ

マンション管理費をファクタリングする際に差し引かれる手数料は、個別に適用されます。
一般的な2社間の相場よりも全体的に低めなものの、条件次第では高い手数料の適用される可能性があります。

入居率が高い人気の物件であれば、債務不履行のリスクは低いので手数料を高くする必要はありません。
一方で立地条件が悪かったり、築年数の経過した古い建物だったりすると入居者が期待できません。
すると債務不履行になるリスクも高いので、買い取る場合でも手数料は高くせざるを得なくなります。

もしできるだけ手数料の低いファクタリングを利用したければ、複数の業者に見積もりを出してもらいましょう。
そしてその内容を比較して、より高値で買い取ってくれる業者を見つけましょう。
手数料をどうするか、審査基準を各自で設けているので業者によって異なります。
中にはより低い手数料で買い取ってくれる業者が現れるかもしれないので、2〜3社に見積もりを依頼すると良いでしょう。

3.悪徳業者の存在している可能性

ファクタリングは、日本ではまだそれほど歴史のある法人向け資金調達法ではありません。
貸金業法のように法整備もまだ進んでいないので、悪徳業者がいると言われています。
マンション管理費を買い取ると謳っている業者の中にも、悪徳業者が潜んでいる可能性もあります。

一桁など極端に手数料の低さをアピールしている業者や料金体系に不透明なところが見られれば、要注意です。
悪徳業者に引っかからないためには、個別の業者の評判などをチェックしてみましょう。
口コミなどで悪い評判の意見がいくつも見られる業者は、たとえ条件が良くても利用しないのが賢明です。

マンション管理費のファクタリングに関するまとめ

マンション経営者にとって、想定外の支出を強いられることは決して珍しくありません。
自然災害でマンションの修繕が必要になった、急に部屋の修理が必要になるなど起こりうることです。

銀行融資の場合、早くても数週間、場合によっては1か月近くかかる場合もあります。
これでは修繕がスケジュール通り進められません。

今後入ってくるマンションの管理費などを売却して、現金化するファクタリングは早期の資金確保が可能です。
手数料が差し引かれるなど留意点もあるものの、今すぐに現金が必要な場合にはおすすめの手法です。
必要に応じて、ファクタリングも利用してキャッシュフローの改善を目指しましょう。